Un investissement immobilier nécessite toujours d’avoir à disposition un budget important qui requiert le plus souvent un financement à crédit. C’est le cas avec la loi Pinel. Or, il est tout à fait possible d’acheter cash : nous vous expliquons comment, et quels avantages en tirer.
L’investissement à crédit
Le financement à crédit est relativement intéressant grâce au taux encore bas des banques d’une part, et à la perception des loyers tous les mois ainsi qu’à la défiscalisation d’autre part.
Le taux d’intérêt des crédits immobiliers est d’environ 1.60% à 1.62% depuis 2017 ; en mars 2019, il était de 1.55%. Ce taux bas est encore conservé pour l’année 2020 pour la majorité des établissements de crédit, mais les conditions d’emprunt ont cependant été révisées.
En ce qui concerne celui de la réduction d’impôt en revanche, il est de 2% par an. Soit 12% de gain fiscal pour un engagement s’étalant sur 6 mois, et 18% sur 9 ans. À ce niveau, l’investisseur est déjà gagnant. Attention cependant : il vaut mieux calculer le rendement à l’avance pour un engagement de 12 ans puisque la réduction fiscale est moins intéressante entre la dixième et la douzième année, soit 1% de défiscalisation annuelle seulement.
Toujours est-il que le bailleur perçoit bel et bien un retour sur investissement puisqu’il encaisse les loyers de la mise en location. Une partie de ces loyers va servir à rembourser les dettes contractées auprès de l’établissement bancaire. Attention à établir un calendrier précis dans ce cas, par rapport au montant à affecter audit remboursement et celui à épargner ou à utiliser à titre de revenus complémentaires.
Prévoyez également de relouer immédiatement le bien après échéance de l’engagement afin qu’il n’y ait pas de vacance locative, puisque le remboursement pourrait éventuellement s’étendre sur une quinzaine, voire une vingtaine d’années.
L’investissement cash
Investir cash sous la loi Pinel est possible en passant par les titres de propriété telles les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). L’accès aux parts se fait dès quelques centaines d’euros (200 euros minimum, multipliés par le nombre minimal imposé de parts). De plus, toutes les formalités pour bénéficier du dispositif est prises en main dans leur intégralité par un opérateur spécialisé. En d’autres termes, l’investisseur ne fait qu’acquérir des parts de SCPI Pinel, puis d’encaisser les loyers par le biais des dividendes.
La réduction d’impôt est la même que celle d’un investissement en direct : 12%, 18% et 21%, en fonction du nombre de parts achetées. Cette option est très avantageuse puisque l’investisseur est allégé de toutes les contraintes qu’implique la souscription au dispositif Pinel. C’est en effet l’opérateur en charge de la gestion de la SCPI qui se charge des missions suivantes :
- l’acquisition des immeubles en respectant le zonage (A Bis, A et B1)
- la recherche des locataires et le calcul des loyers en fonction des plafonds
- l’entretien du parc
- la revente du parc après 6 ans, 9 ans ou 12 ans
- la distribution des plus-values auprès de chaque investisseur porteur de parts
- la liquidation de la SCPI
Investir dans une SCPI Pinel, c’est aussi profiter d’une diversification du parc en termes d’emplacement géographique et de typologie du logement.
Pour ceux qui souhaitent investir via ces sociétés, il vaut mieux effectuer les recherches à l’avance et le plus rapidement possible car ces SCPI sont assez rares. De plus, elles n’existent pas sur le marché secondaire puisqu’elles donnent lieu à une réduction d’impôt qui est pourtant totalement individualisée.
Toujours est-il qu’une simulation est à prévoir avant de décider d’inclure ce type de placement dans son portefeuille d’investissements puisqu’il ne convient pas forcément à tous.
