Les sociétés civiles de placement immobilier innovent et étendent leurs acquisitions au-delà des frontières françaises. Ainsi, bon nombre de jeunes SCPI possèdent aujourd’hui une partie de leur patrimoine en Europe, voire dans d’autres pays étrangers. Certaines d’entre elles choisissent même de constituer la totalité de leur parc immobilier en zone euro. Quel en est l’intérêt et faut-il continuer à investir dans ces familles de SCPI ?
La diversification patrimoniale
La diversification patrimoniale fait partie des principaux avantages provenant de la constitution d’un parc à l’étranger. Cela non seulement en termes de typologie, mais aussi par rapport au dynamisme économique et immobilier de chaque région. Par ailleurs, c’est par le biais d’une monnaie unique que les loyers sont versés par les locataires, soit l’euro. Pas d’impact notoire sur les fluctuations par rapport aux cours des devises étrangères, par conséquent.
Certaines sociétés de gestion ont choisi cette stratégie d’acquisition en zone euro face à la saturation des marchés en Île-de-France, en particulier, et aussi dans les régions à forte évolution démographique. Le prix de l’immobilier y est élevé et le marché relativement tendu, ce qui nécessite la prise en considération de contraintes supplémentaire dans la recherche d’un bon rendement.
Une meilleure fiscalité à l’étranger
La fiscalité étrangère a pour avantage de permettre à l’investisseur une exonération de prélèvements sociaux. Cette taxation n’est applicable que pour les résidents fiscaux français. De plus, la fiscalité à l’étranger est elle-même plus allégée, ce qui intéresse les SCPI à la recherche d’un meilleur rendement.
Les SCPI européennes : ces pionnières qui ont investi le marché
Deux SCPI ont initié cette stratégie innovante : il s’agit d’Eurofoncière 2 de La Française AM, créée en 1982, et d’Actipierre Europe de Ciloger, lancée en 2007.
Eurofoncière 2 : elle génère un taux de distribution de 4.34% en 2021 et son taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans est de 4.18%. C’est une SCPI de bureaux basée aussi bien en France (Paris, Île-de-France et régions à hauteur de 80% de la composition du patrimoine) et dans certaines villes européennes (à hauteur de 20%).
Acipierre Europe : son taux de distribution pour 2021 est de 3.82% et son TRI sur 10 ans est de 4.40%. Actipierre Europe est une SCPI spécialisée dans les murs de commerce. Tout comme Eurofoncière 2, son patrimoine est diversifié du point de vue géographique, avec une composition d’environ 30% d’immeubles à l’étranger.
Les autres SCPI européennes
D’autres SCPI ont ensuite suivi les traces de leurs grandes sœurs, face à leur succès retentissant. Ce sont par exemple celles de la société de gestion Corum : ses 3 SCPI sont toutes spécialisées dans l’exploitation d’un patrimoine étranger, à savoir Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion. Ce sont des actifs à très fort rendement, avec un taux de distribution de plus de 6% dès leur année de lancement. Citons également les SCPI Cœur d’Europe, Atream Hôtels, Ficocommerce Europe, LF Europimmo, Eurovalys, Pierval Santé, Novapierre Allemagne 1 et 2, Interpierre Europe Centrale, PF Hospitalité Europe, Primovie, Fructirégions Europe, Opus Réal, Elialys, et encore bien d’autres.
Ce qu’il faut tenir compte au moment des comparatifs
Comparer les SCPI entre elles est une étape incontournable avant la sélection définitive. Attention au rendement, en particulier, en raison de la fiscalité comme décrite plus haut. C’est le rendement net avant fiscalité qu’il convient en effet de tenir compte, qu’il s’agisse d’une SCPI européenne ou d’une SCPI classique. Ce paramètre a d’ailleurs été corrigé par l’association professionnelle ASPIM pour une meilleure évaluation des SCPI. Ainsi, le taux de distribution est le nouvel indicateur, en remplacement du TDVM, à compter du 1er janvier 2022 : ce taux est net de fiscalité pour toutes les SCPI confondues.
